Segunda habitação vendida com menos-valia — como reportar 5 anos
Nem toda a venda de imóvel gera ganho. Contribuintes que compraram segunda habitação em 2008-2011 e venderam em 2015-2020 tiveram perdas reais. A boa notícia: o CIRS permite reportar essa menos-valia imobiliária por 5 anos. A má: praticamente ninguém o faz.
A regra (art. 55.º/1/d CIRS)
O saldo negativo entre mais-valias e menos-valias apurado num ano, relativo a operações tributáveis da Categoria G, pode ser deduzido aos saldos positivos dos cinco anos seguintes. Aplica-se a:
- Mais-valias mobiliárias (acções, obrigações, fundos, cripto).
- Mais-valias imobiliárias de imóveis que não são habitação própria permanente (HPP).
Mas a HPP não conta
A venda de HPP só gera tributação na parte não reinvestida (art. 10.º/5 CIRS). Na prática, se tinhas menos-valia na HPP, essa perda não entra no saldo. O regime do reporte cobre exclusivamente imóveis que não eram HPP no momento da venda — casas de férias, apartamentos alugados, herdades, terrenos.
| Situação | Gera menos-valia reportável? |
|---|---|
| Venda de HPP com perda | Não |
| Venda de apartamento arrendado com perda | Sim |
| Venda de casa de férias com perda | Sim |
| Venda de terreno com perda | Sim |
| Venda de imóvel comercial da Cat. B (em actividade) | Não (regime próprio) |
| Venda de imóvel herdado com perda | Sim |
Como se calcula a menos-valia imobiliária
Art. 51.º e 50.º CIRS:
Menos-valia = Valor de realização − (Valor de aquisição × coeficiente de desvalorização monetária) − Encargos dedutíveis
Os encargos dedutíveis incluem: - IMT pago na aquisição. - Imposto do Selo da aquisição. - Escritura e registo. - Comissão de mediação imobiliária (se facturada). - Obras de valorização nos 12 anos anteriores à venda (art. 51.º/a CIRS), devidamente documentadas.
O coeficiente de desvalorização monetária é publicado anualmente por portaria (Portaria 297/2025 para o ano 2024). Para um imóvel comprado em 2010, o coeficiente de 2024 é cerca de 1,22 — ou seja, 100 000 € de 2010 valem 122 000 € de 2024 para efeitos do cálculo. Isto reduz a mais-valia (ou aumenta a menos-valia).
Onde declarar — Anexo G
O Anexo G Quadro 4 recebe as alienações onerosas de imóveis. Na coluna Valor de realização indica o preço de venda; na Valor de aquisição indica o custo histórico; nas Despesas e encargos indica as deduzíveis.
O programa da AT calcula automaticamente a mais ou menos-valia aplicando o coeficiente. Se o resultado é negativo, o saldo do Quadro 4 fica negativo e, desde que o Quadro 15 (englobamento) esteja correctamente preenchido, a perda fica registada para reporte.
Obrigatoriedade do englobamento para imóveis
Atenção: ao contrário das mais-valias mobiliárias, as mais-valias imobiliárias são obrigatoriamente englobadas (art. 43.º/2 CIRS para residentes, com redução de 50% do saldo). Isto significa que a menos-valia imobiliária, se apurada, entra automaticamente no reporte — não depende de opção.
Para 2023 em diante, o art. 43.º/2 é aplicado sobre 50% do saldo positivo (ou negativo) para imóveis detidos por não-residentes também (antes era 100% para não-residentes).
O erro típico
O contribuinte vendeu uma casa em 2020 com menos-valia de 30 000 €. Declarou no Anexo G. O saldo ficou negativo. Em 2022 vendeu outra casa com mais-valia de 40 000 €. Declarou sozinho, sem activar o reporte. Pagou IRS sobre 20 000 € (50% do ganho, com taxa marginal). Tinha 30 000 € de reporte disponível que podiam ter anulado quase todo o ganho.
O reporte não é automático. A AT não o aplica por defeito — tens de indicar na Modelo 3 do ano em que queres usar que estás a imputar menos-valias de anos anteriores. Esse campo existe no Anexo G, e é frequente estar em branco mesmo quando há reporte disponível.
Prazo para activar o reporte esquecido
Se em 2020 apuraste menos-valia e em 2022 apuraste mais-valia sem a deduzir: - 2020 — a declaração onde a perda foi apurada pode não precisar de ser tocada (se o valor está correcto lá). - 2022 — a declaração onde o reporte devia ter entrado pode ser substituída dentro do prazo do art. 45.º LGT (4 anos). Em 2026, estás no limite para substituir 2022.
Prova documental que vais precisar
- Escrituras de compra e venda do imóvel.
- Recibos de IMT e Imposto do Selo da aquisição.
- Factura de mediação imobiliária.
- Facturas de obras de valorização (com NIF, data, descrição).
- Escritura de partilhas se herdado.
Sem prova, a AT pode desconsiderar as despesas e recalcular a menos-valia a ser muito menor — ou transformá-la em mais-valia. O risco é real numa substituição.
Análise externa
Revisão cruzada entre Anexo G de vários anos — apurar se há reportes esquecidos — é um dos casos mais rentáveis da Compensa. Análise dos 4 anos em aberto por 29 €, com reembolso se não houver benefício ≥ 87 €.
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Este artigo é informativo. Não substitui contabilista, ROC ou a AT.